Voilà un support de placement qui a suscité et suscite encore des polémiques et de mauvais souvenirs !
Petit rappel, c’est quoi une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

Au lieu d’acheter votre bien immobilier individuel, vous achetez des parts, dans une société qui achète des immeubles, des maisons, des bureaux, les loue et vous donne votre prorata de loyers.

Il faut savoir que c’est un placement qui a connu un gros succès entre 1985 et 1990.Comme dans toute période ou il y a un engouement, il y a eu des excès, et certains intervenants quelques fois peu professionnels qui ont dénaturé le marché.
Puis à partir de 1990 double effet négatif : fort retournement du marché immobilier (cela tout le monde s’en rappelle), mais ce qu’on a moins su, c’est une évolution de la législation qui a obligé les SCPI a valorisé chaque année, leur patrimoine immobilier à leur valeur de marché.

 

 

 

Cela paraît aujourd’hui étonnant, mais jusqu’à cette loi, Mr X qui avait investi 10.000€ dans une Société Civile de Placement Immobilier, voyait toujours sur son compte, son placement chaque année, valorisé à 10.000€, alors que sa part de patrimoine immobilier avait pu perdre jusqu’à 40% voire plus!
Quand les investisseurs ont constatée leur véritable situation, les SCPI sont entrées dans la tourmente, beaucoup de porteurs on voulu s’en débarrasser, donc un marché secondaire sur-vendeur, comme en plus ce placement avait été vendu pour une bonne partie à des personnes âgées, alimentation supplémentaire de ce marché par les successions et les héritiers qui ne les ayant pas achetées, se moquaient de la perte , voulant surtout recevoir des liquidités.
Le marché des SCPI a mis plus de 10 ans pour se réguler, beaucoup d’opérateurs ont disparus, ont été absorbés, pour finalement ne rester que les bons professionnels.
Donc à partir de 2000, un marché assaini, et le retour d’un boom immobilier, et bizarrement ce placement n’est pas revenu vraiment à la mode. Pourquoi ? Une hypothèse! Hé bien par ce que les bonnes affaires avaient été faites, et les sociétés financières, les filiales de Banques et des Cie d’Assurances qui avaient racheté cet immobilier à très bas prix, n’avaient pas obligatoirement envie d’en faire bénéficier leur clients (sauf les très gros …) et ont préféré garder ces plus values potentielles dans leurs bilans, ou dans des véhicules de placement collectif.

Mon opinion: acheter des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier sur le marché secondaire reste encore aujourd’hui un bon moyen de diversifier ses placements. Voyons, avantages et inconvénients:
Les principaux PLUS: pour un même montant d’investissement avoir une partie d’un parc immobilier diversifié, donc division du risque locatif, possibilité d’investir des petits montants (souvent à partir de 5.000€) et cela d’une manière souple et récurrente, payer des frais réduits (pas de frais de notaire), ne pas avoir à gérer la relation avec le locataire. Les principaux MOINS : pas de vision directe sur votre patrimoine immobilier, pas très facile de revendre le marché secondaire, qui n’est pas d’accès individuel.

Mais comme cela a été souligné, les principaux acteurs restant sur le marché sont de très bons professionnels et ils respectent bien l’obligation de transparence imposée par le législateur, ce qui fait que les rapports de gestion annuels donnent maintenant une bonne vision de la réalité de votre placement.
Dans un article précédent je vous ai fait part de mes réserves sur l’immobilier défiscalisant, à contrario, si cela vous intéresse, je suis beaucoup plus favorable à l’initiative d’une grande banque française qui a eu la bonne idée de créer au 1er juin 2009, la première Société Civile de Placement Immobilier CPI Scellier, Pierre Avenir. La part est à  1.000€ (à multiplier bien sur autant de fois qu’on veut) offrant une réduction d’impôt de 250€ à répartir sur 9 ans. La souscription minimale est de 10000€.

Jean Conseil