Faut-il acheter dans une résidence de tourisme ? Voilà une question qui nous est posée de plus en plus fréquemment sur ce blog. Nous allons donc tentez de vous donner comme à chaque fois un éclairage objectif.
Tout d’abord il faut savoir que si l’accroche sur les résidences de vacances est la plus fréquente, le terme qui convient est plus généraliste, car cet investissement peut être réalisé dans toutes résidences dites «de services». Cela concerne donc aussi, les résidences pour étudiants, des hôtels de toutes catégories, des chambres de cliniques, de maisons de retraites, plus généralement tout ensemble immobilier collectif organisé pour apporter un service à la personne.
Alors comment ça marche? Comment fait-on pour acheter dans une résidence de tourisme ? Très simple, vous achetez un appartement, une chambre, dans une de ces résidences, vous êtes donc propriétaire à 100%, puis vous confiez la gestion de ce bien à la société de gestion (société de type commercial) qui gère l’établissement. Ceci est matérialisé par un bail commercial (durée 9 ans) et très souvent ce gestionnaire vous garanti un revenu locatif net, puisqu’il prend en charge tout les frais . Donc pas de souci, comme cela est fréquent avec un locataire privé.
Important avantage sur le plan fiscal, losque vous décidez d’acheter dans une résidence de tourisme, vous récupérez la TVA, qui est à 19,6% sur l’immobilier, ce qui veut dire que vous payez votre bien près de 20% moins cher, pas mal !
Cerise sur le gâteau, cette opération locative peut en plus fiscalement être réalisée dans le cadre des 2 statuts que nous avons détaillés dans les articles précédents la LMNP ou la LMP. Acheter dans une résidence de tourisme peut vous permettre de bénéficier des autres avantages fiscaux à la condition de respecter les normes requises, mais peu contraignantes comme nous l’avons vu.
Alors où peuvent se situer les pièges dans cette possibilité presque idyllique de se constituer un patrimoine immobilier locatif ?
Il y en a principalement 2 : le premier, le plus connu que nous avons déjà souvent évoqué c’est l’achat d’un package proposé par un professionnel, vous surpayez certainement le bien immobilier ce qui rogne en partie l’économie réalisée sur la récupération de la TVA. La parade existe, elle consiste à se renseigner sur les valeurs du marche local et éventuellement négocier le prix.
Le second piège quand on veut acheter dans une résidence de tourisme est beaucoup plus ennuyeux, c’est le respect du bail et de des conditions qui vous ont été proposées par la société de gestion . Si vous entrez en conflit avec elle, même si au départ on vous a dit, que vous étiez dans le cadre d’un bail commercial, donc beaucoup facile à résilier qu’un bail privé (pas de problème de maintien du locataire dans les lieux, et d’impossibilité d’expulsion en période hivernale ..etc..), si vous êtes contraints de récupérer votre bien, pour le gérer en direct, comment allez vous pouvoir, par exemple louer vous même, une chambre dans un hôtel ou dans une maison de retraite, sachant que le société de gestion ne fera rien pour vous faciliter la tache et continuera à gérer tout le reste de l’établissement?
En conclusion, il est absolument impératif de se renseigner sur la qualité du gestionnaire qui vous sera proposé, son antériorité, se faire communiquer les résidences qu’il à déjà en gestion, et tenter de savoir si dans ces résidences s’il y a des litiges en cours.
Ces précautions étant prises , nous vous expliquerons dans un prochain article, qu’on peut encore ajouter un nouveau bonus fiscal : l’amendement BOUVARD…..non ce n’est pas une plaisanterie, car cela n’a rien à voir avec «les grosses têtes» sur RTL.
N’hésitez pas à nous poser des questions ou nous faire part de vos témoignages sur le fait d’acheter dans une résidence de tourisme
Jean Conseil
