Vous achetez un bien immobilier et vous avez l’obligation de signer un acte chez le notaire, pas d’autre solution ! C’est le fameux acte notarié indispensable à toute transaction immobilière. En effet la loi exige que tout achat immobilier doit être conclu par un acte authentique, de la compétence exclusive du notaire. Cette intervention vous garantit, en théorie, la sécurité de la transaction. Donc vous voilà rassurés, c’est comme cela que cela se passe tout le temps, et vous savez qu’il est de la responsabilité du notaire de vérifier que le bien n’est grevé d’aucune hypothèque, ou d’ autres servitudes cachées.
Alors pourquoi, avoir écrit, en théorie ?

Hé bien voilà qui va vous surprendre, si, comme dans la plupart des cas, vous avez préalablement signé sous seing privé, un compromis de vente, les conditions du transfert de propriété sont celles qui sont définies sur le compromis de vente. L’acte notarié n’est en fait qu’une réitération, des conditions du compromis. Cela revient à dire que s’il y a une différence sur ces conditions entre le compromis et l’acte authentique, ce sont contrairement à ce que vous pourriez croire, les conditions du compromis qui sont valables au regard de la loi et non celles de l’acte notarié !

Que se passe-t-il alors s’il y a une différence entre l’acte authentique et le compromis, notamment à votre défaveur ? Vous pensez naïvement que l’acte notarié va vous servir de référence, il est authentique, enregistré, il a été donné pour lecture quinze jours avant la signature, signé après lecture à haute voix dans l’étude en présence des deux parties, cela vous semble plus solide, qu’un simple compromis signé quelque fois rapidement sur cinq ou six pages. Hé bien,non ! Si la partie adverse fait pression sur le notaire pour exiger, les conditions plus favorables du compromis, celui-ci va dire qu’il s’est trompé et mettre en avant la notion d’erreur matérielle , et la jurisprudence lui donnera raison.

  
En effet la Cours de Cassation de Versailles le 12/10/95 a rendu l’arrêté suivant : “un jugement ne bénéficie pas de l’autorité de la chose jugée que s’il n’est pas affecté d’une erreur matérielle”. Voilà donc la notion d’erreur matérielle, reconnue par la loi. Depuis beaucoup de jugements ont été prononcés et à chaque fois ce sont les conditions du compromis qui ont été retenues et non celles différentes de l’acte notarié, que le notaire a du finalement refaire.

Alors soyez vigilants, prenez le temps de bien lire votre compromis, ce n’est pas simplement un engagement qui sera affiné par un acte notarié, ce sont déjà les conditions définitives du transfert de propriété ! 

Jean Conseil