Dans le précédent article ( Location Meublée Professionnelle (LPMNP, un bon plan?), nous vous annoncions une explication sur la location meublée professionnelle dite LMP. Pour faciliter la compréhension de ces deux types d’investissements, il nous a semblé plus judicieux de commencer par le plus accessible pour passer ensuite au second et mettre en évidence les différences.

Qui est concerné par la location meublée professionnelle ? Il faut remplir 3 conditions à la fois : un membre du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce, les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23.000€ et dépasser la totalité des autres revenus imposables de toute nature (salaires, BIC,BNC etc…). Il faut donc prouver que cette activité peut être considérée comme l’activité principale. Rien de bien compliqué, il est plus facile d’ajuster par les loyers perçus que par l’augmentation ou la diminution de ses salaires par exemple ! 

Quoi? Idem que la LMNP, il n’y a pas d’exigences particulières pour la LMP et de même, le bail est d’un an seulement.

Comment? C’est là sur le plan fiscal que les avantages sont supérieurs. L’administration fiscale vous considère comme entreprise, et donc à ce titre vous avez la faculté d’imputer les déficits d’exploitation sur votre revenu global, à condition bien sur d’avoir opté pour le régime du réel ou du réel simplifié. Pour créer ce déficit, dans les charges on peut tout mettre: les frais d’achat, de copropriété, de prêt, d’assurance, d’étude, de recherche, les cotisations sociales et de vieillesse, les travaux…etc..Donc un bon moyen pour utiliser l’argent que vous auriez donné au fisc pour entretenir et améliorer votre patrimoine immobilier.

Autre avantage fiscal grâce à la location meublée professionnelle, en cas de revente vous bénéficiez d’une exonération sur la plus value à condition toutefois que vos recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas un certain seuil, réactualisé par chaque loi de finances, soit 90.000 € HT pour 2009. Cette exonération est partielle si ces revenus sont compris entre 90.000 et 126.000€. Cette facilité n’est toutefois accordée que si la détention locative a duré plus de 5 ans.Mais cela est peu contraignant, c’est la durée de la location qui est prise en compte, pas la durée de propriété, donc bon plan, acheter de l’ancien déjà loué, le compteur à déjà enregistré des années.

Enfin dernier bonus de la LMP, pour les heureux payeurs de l’ISF, vos biens étant considérés comme des biens professionnels, vous bénéficiez d’une exonération restreinte mais réelle à ce niveau.

Nos conclusions sont les mêmes pour le mode d’emploi, que pour la LMNP. Toutefois la location meublée professionnelle est objectivement un tout petit peu plus compliquée. Si vous ne vous sentez pas capable de gérer cela, notre conseil, plutôt que de vous laissez aller à la facilité du package, dissocier les démarches, faites vos achats directement ou en sollicitant un agent immobilier, un chasseur immobilier, et confier la gestion fiscale à un comptable de votre LMP en négociant un forfait annuel, qui ne sera pas élevé, car très franchement cela ne lui prendra que très peu de temps.

Jean Conseil