Il semble que la législation européenne affaiblisse la sécurité de l’investisseur immobilier, surtout en matière de garantie financière de chaque agent immobilier !   

Comme vous le savez l’uniformisation des lois et de la fiscalité en Europe est une tache importante, et c’est une nécessité pour réaliser une véritable entité économique. C’est le gage de l’établissement d’une concurrence équitable entre les différents pays européens. Toutesfois certaines mesures peuvent sembler un recul en matière de protection du consommateur, comme celle qui vient d’être acceptée par nos sénateurs début juillet et qui annule l’obligation de garantie financière de chaque agent immobilier (loi Hoguet). Quand vous souhaitiez acheter un bien immobilier, vous aviez jusqu’à présent face à vous deux types d’agence : une qui avait la possibilité de recueillir des fonds (le montant de la somme versée au compromis) et celle qui n’avait pas cette possibilité, dans ce cas vous faisiez directement un chèque de ce montant pas à l’ordre de l’agence, mais directement à l’ordre du notaire. Les deux agences devaient toutefois quand même disposer d’une garantie financière, sauf que dans le second cas, elle était limitée forfaitairement à 30.000€, ce qui est peu quand on sait que c’est souvent 10 % du prix de vente qui est demandé au compromis.

Pour bien illustrer les conséquences de cette annulation de garantie financière pour chaque agent immobilier, prenons, l’exemple d’un acheteur d’un bien de 600 000€, qui fait un chèque de 60.000 € de réservation, et qui est victime d’un agent immobilier malhonnête, la garantie financière de la première agence lui rembourse, la totalité de son acompte. Dans le second cas, il récupère au mieux 30.000€. (more…)

Vous vous posez des questions sur l’avenir du Pass Foncier. Attention, la politique dite «de rigueur» que le gouvernement ne veut toujours pas annoncer, comme il ne voulait pas employer en 2008 le terme de «récession», le remplaçant par «croissance négative», va avoir des incidences sur les facilités accordées pour un achat immobilier. Au fil des prochaines décisions à venir concernant la suppression de certaines niches fiscales, nous vous donnerons informations et analyses sur l’impact possible sur l’immobilier.

La mesure qui entre dans l’actualité, était certainement la plus favorable,et elle ne sera probablement pas reconduite en 2011, c’est le prêt Pass Foncier. Rappelons que ce dispositif permettait aux primo accédants, sous certaines conditions de revenus, de bénéficier pour l’achat de leur résidence principale, d’un prêt pouvant aller jusqu’à 50.000€ suivant les zones d’habitation .

Ce prêt Pass Foncier avait deux avantages importants:

- dissocier le financement du terrain de celui de la maison, donc de rembourser déjà le crédit sur la construction et ensuite seulement celui sur le terrain, ou un différé de remboursement pour un appartement, la durée totale des deux remboursement ne devant toutefois pas dépasser 25 ans

- en cas de difficultés ( + de 3 impayés non régularisés) Action Logement( l’ancien 1% logement) s’engageait à racheter le bien immobilier à sa valeur d’origine pendant les 5 premières années, et à ce prix majoré de 2,5% par an pendant les années suivantes.

Notre Secrétaire d’Etat au Logement Benoist APPARU,vient déjà d’annoncer que le nomtant maximum pour le Pass Foncier serait probablement ramené de 50.000€ à 20.000€ au 1er Juillet 2010.

C’est cette annonce qui nous fait penser que la prochaine étape sera la suppression pure et simple au 31 décembre2010. (more…)

Pour commencer la semaine, voici quelques précisions sur la VEFA, la vente en l’état futur d’achevement. Pratiquement tous les appartements neufs et et beaucoup de maisons neuves sont vendus de cette manière. Vous achetez un bien immobilier dans un ensemble immobilier : immeuble en copropriété, lotissement, et vous signez avec un promoteur pour un achat sur plan, vous payez au fur et mesure de l’avancement des travaux jusqu’au dernier versement qui correspond à la remise des clefs. Ca c’est quand tout va bien, mais malheureusement ce n’est pas toujours le cas!

Que se passe t’il quand le promoteur fait faillite avant la fin des travaux, quand il y a des retards de livraison, des malfaçons, des problèmes de conformité sur les appartements, sur les équipements collectifs, les parties communes, etc…

C’est simple, la VEFA peut devenir une véritable galère, car vous êtes livrés à vous mêmes dans un domaine que vous connaissez mal. Reste alors la solution de faire appel à un avocat, pour vous défendre, faut il encore trouver le bon, connaissant bien le droit immobilier et attention aux honoraires et aux frais de procédure. Nous avons déjà reçu de nombreuses questions sur la vente en l’état futur d’achevement mais il nous était difficile d’y répondre, car chaque cas est spécifique et demande une analyse approfondie, qui n’est pas l’objet de ce blog qui est informatif.

Comme à chaque fois nous essayons de vous indiquez la bonne piste après l’avoir testée et validée. Hé bien nous venons de trouvez et nous sommes en mesure de vous recommander un nouveau site qui vient d’arriver sur la toile : Achat en VEFA . (more…)

Voici une augmentation de pression fiscale qui est passée pratiquement inaperçue. En effet depuis le 11 mars 2010, la vente de terrains à bâtir est soumise à la TVA à 19,6%. Combien d’entre nous connaissait le taux précédent? Pas grand monde à part les professionnels de l’immobilier. De fait quand vous achetiez un terrain à bâtir avant le 11 mars 2010 ,vous ne payiez pas de TVA mais uniquement un droit d’enregistrement de 5,09%. Voilà donc une augmentation du coût d’un terrain à bâtir de 19,6%! Si on considère que le vendeur maintient son prix d’avant le 11 mars car n’oublions pas que la TVA est payée par le vendeur et les droits par l’acheteur.

Hé bien c’est un peu plus compliqué, car comme vous le savez les mesures fiscales en France sont toujours un peu alambiquées.  Essayons de résumer et de faire simple en prenant les 2 cas de figure les plus courants sur la TVA des terrains à bâtir: (more…)

Peut-on négocier la commission de votre agent immobilier ? Dans la continuité des articles précédents et des demandes qu’ils ont suscités, nous abordons donc maintenant la facturation des commissions d’agences appliquées pour la vente d’un bien immobilier. Il faut tout d’abord savoir que nous avons, là aussi , une particularité française, c’est qu’en moyenne les prix pratiqués en France sont plus élevés que chez nos voisins, anglais, espagnols, irlandais, italiens, pour ne citer qu’eux, donc de la presque totalité des pays européens.

Plutot que de chercher si cela est justifié ou pas, il nous semble plus simple d’aborder cela sous l’angle de la négociation. Un rappel, depuis la loi Hoguet du 2 juin 1970, le barème des commissions d’agence doit obligatoirement être affiché dans l’agence à la vue du public. C’est vrai que 1970, cela fait bien loin, c’est probablement pour cette raison que cet affichage est parfois oublié ou situé dans un endroit peut visible…..Alors de combien sont ces honoraires de négociation? Quelle est la commission de votre agent immobilier ? Généralement de 10% à 3% selon le prix du bien à vendre. C’est vrai aussi que souvent une fois le barème annoncé, votre interlocuteur vous proposera spontanément une diminution, souvent aussi en échange d’un mandat d’exclusivité.

Bonne démarche commerciale, proposer un rabais c’est bien, mais il n’y a un véritable intérêt que par rapport au prix de départ qu’on prend en référence. (more…)