En ce début d’année, la question se pose : quelles sont les prévisions de l’immobilier en 2010 ? Est-ce le bon moment pour acheter un appartement ou acheter une maison ? Essayons de recenser les arguments qui militent en faveur du OUI.
Le premier qui est très important ce sont les taux d’emprunts : avec des taux moyens sur 15 ans autour de 4%, il est raisonnable de penser qu’on a atteint le plancher de la baisse. Si on se réfère aux aux taux directeurs des Banques Centrales auprès des quelles les banques se refinancent pour partie, on ne peut qu’être conforté! Ils sont actuellement entre 0,25 et 1% donc un plancher historique, de ce fait la probabilité à la hausse existe maintenant à nouveau. Voilà une belle perspective pour notre immobilier en 2010.
Deuxième point : les prix. Après avoir enregistré des baisses record, ils semblent se stabiliser. On a même constaté sur certains marchés locaux des toutes petites hausses sur la fin de l’année. L’indice du coût de la construction publié par l’INSEE fait état au 3ème trimestre 2009, d’une baisse annuelle de 5,77%. Selon la lettre de conjoncture de la FNAIM, sur un an, la baisse moyenne des prix sur l’ancien, est globalement de 7,8%, répartie, moins 7% sur les appartements et moins 8,6% sur les maisons. Les indices du coût des loyers, sur un an ont baissé de 1,22% pour les loyers commerciaux et de 0,06% pour les locaux particuliers.
Voilà donc un ensemble d’éléments qui nous poussent à penser qu’on peut être sur une situation plancher, et qu’il faut saisir cette opportunité avant une reprise et donc une une nouvelle hausse des prix. Alors, est-ce le bon moment d’investir dans l’immobilier en 2010 ?
Voyons une autre approche un peu plus négative sur l’immobilier en 2010 :
Premier point : les taux. William DIDLEY, président de la Fed de New York a annoncé que les taux de la Fed, ne devraient pas augmenter avant 6 mois, voire 2 ans, tant que les risques d’inflation ne seraient pas écartés, et tant que l’économie réelle ne montrerait pas des signes certains de reprise. Les taux de chômage augmentent dans tous les pays, essayez donc de louer ou d’acheter si vous êtes en recherche d’emploi !
Deuxième argument : l’évolution probable de la charge fiscale sur le contribuable français. Même si les politiques disent le contraire ou se taisent, il va bien falloir augmenter les impôts directs pour payer une partie des intérêts de la dette du pays qui vient d’augmenter considérablement. Pour les impôts locaux, idem,votre commune va perdre à partir de 2010, une recette importante venant de la taxe professionnelle. Elle enregistre déjà la perte de la ressource fiscale qui provenait de la taxe sur les transactions immobilières. Si vous voulez voir cela de plus près, interrogez votre maire ou lisez les procès verbaux des derniers conseils municipaux.
Enfin, les baisses des prix ont été très importantes, mais elles s’appliquent sur des biens dont parfois la valeur a pratiquement doublé depuis l’année 2000. Il faut comparer cela au revenu disponible des ménages (capacité d’épargne, ou d’emprunt) qui lui sur la même période n’a augmenté que d’environ 30%. Il est donc difficile d’être certain que nous sommes vraiment sur un plancher, le marché immobilier en 2010 donne des signes de reprise, tant mieux ! Cela reste toute fois très sectoriel, soit géographiquement, soit selon le type de bien.Il n’y a donc pas urgence, il faut élargir le champ de ses recherches et continuer à être très sélectif, rien ne presse pour investir dans l’immobilier en 2010 !
Jean Conseil
